Latvijas nekustamo īpašumu tirgus
Kultūras diena 09/08/06 Latvijas nekustamo īpašumu tirgus turpina savu spēcīgo izaugsmi. Šis process ir radījis bažas par iespējamiem ieguvumiem un briesmām, kuras rada nemitīgi pieaugošās cenas. Tāpēc trīs eksperti ir sadarbojušies, lai uzrakstītu rakstu sēriju par šo jautājumu, kuru piedāvājam rubrikā Domas Kultūras Dienas šīs un nākamās nedēļas numuros.
Pirmajā daļā ekonomists Maikls Hadsons izklāsta priekšlikumu, kā var izmantot nekustamo īpašumu nodokļus lai ne tikai stiprinātu sociālo un ekonomisko infrastruktūru, bet arī palīdzētu novērst nekustamo īpašumu tirgus sabrukumu.
Nākamnedēļ raksta otrajā daļā Dr. Džefrijs Sammers, Stokholmas ekonomiskās augstskolas pasniedzējs un Zīda ceļa projekta līdzdirektors, apskatīs Latvijas nekustamā īpašuma buma globālo kontekstu un ko mēs no tā varam mācīties. Latvijas Finanšu un kapitāla tirgus uzraudzības komisijas vadītājs Uldis Cērps, sniedzot empīriskos datos pamatotu pārskatu par nekustamo īpašumu tirgu, izkliedēs daudzus minējumus un baumas.
Par īpašumiem, burbuļiem, bankām un nodokļiem
Maikls Hadsons Kad Latvija 1991.gadā atguva neatkarību, tās pilsoņi ieguva tādu ekonomisko aktīvu, kas tos nekavējoties padarīja par vieniem no pasaules pārtikušākajiem iedzīvotājiem. Viņi brīvi un bez apgrūtinājumiem ieguva īpašumā viņu apdzīvotos mājokļus un zemi.
Šī milzīgā bagātības nodošana noritēja mierīgi. Kaut arī privatizācija nekādā gadījumā nebija egalitāra, tomēr vismaz mājokļu ziņā tā sasniedza klasisko mērķi — nodrošināt ģimenes ar savu mājokli un pamatlīdzekļus sevis uzturēšanai. Šodien aptuveni 90 procentiem Latvijas iedzīvotāju pieder savs mājoklis, pēc pasaules standartiem vērtējot — ievērības cienīgs īpatsvars. (Aptuveni divām trešdaļām amerikāņu un britu ģimeņu pieder savi mājokļi, un šī proporcija parasti tiek uzskatīta par augstu.) Latvijas bilancē nekustamais īpašums joprojām ir visnotaļ vislielākais aktīvs, un vislielākais atsevišķais tās elements ir zeme. Par to nemaz nav jābrīnās. Tā tas ir visās tautsaimniecībās, Amerikas Savienotās Valstis ieskaitot.
Meklējot Rietumos paraugus, kā vislabāk kļūt par tirgus ekonomiku, latviešu cerēja, ka valsts resursi tiks izmantoti visražīgāk, ka celsies dzīves līmenis un tiks radīta bagāta ekonomika. Taču maz tika detalizēti analizēts, tieši kādas tirgus struktūras būtu vispiemērotākās Latvijai un tās īpašajiem ekonomiskajiem apstākļiem. Tāpat kā Krievijā sertifikātu izmantošana nekavēja uzņēmuma vadītājiem iegūt savus uzņēmumus kā savus personiskos aktīvus. Daudzi valstij piederoši īpašumi, infrastruktūra, zeme un darbojošies uzņēmumi tika privatizēti, īsti nepopularizējot akciju īpašumu un nenododot Latvijas valstij nozīmīgu privatizēto vērtību daļu.
Latvijas rūpniecība tā vietā, lai tiktu modernizēta ar ASV stila likumdošanu, nodokļu struktūrām un sabiedriskās politikas regulējumu, deviņdesmito gadu sākumā un vidū tika noārdīta, tā izdzīvoja labākajā gadījumā kā nekustamā īpašuma attīstības projekti, tādi kā Ģipša fabrika. Šī ir bijušās Padomju Savienības bijušajām teritiorijām raksturīga problēma, un tā arī atspoguļo visā pasaulē valdošo īpašuma un kreditēšanas burbuļu veidošanās tendenci. Jautājums ir, ciktāl Latvijai vajadzētu iet pa šo taku?
Latvijas finanšu sistēma galvenokārt saistīta ar iedzīvotāju pārtikušāko daļu. Un, kā lielā daļā citu valstu, kredītu lielāko daļu veido hipotekārie īpašumu kredīti. (Amerikā un Lielbritānijā apmēram 70 procenti banku kredītu ir hipotekārie aizdevumi.) Aptuveni trim ceturtdaļām iedzīvotāju kredītu bankās nav, šī proporcija ir ievērības vērta. Procentu maksājumi veido ne mazāk kā 3 % IK, salīdzinājumā ASV tas ir nedaudz virs 7%. Līdztekus plaši izplatītajiem mājokļu īpašumiem šis pašlaik ir viens no galvenajiem Latvijas ekonomiku veicinošajiem faktoriem. Par laimi, Latvijā ir tendence īpašuma kredītus izsniegt uz relatīvi īsu termiņu (5, 10 vai 15 gadi) salīdzinājumā ar 30 un pat vairāk gadiem Amerikas Savienotajās Valstīs. ASV bankas ir pat mīkstinājušas savus standartus, lai padarītu pieejamus lielākus aizdevumus, nosakot mazākus ikmēneša pamatsummas amortizācijas maksājumus. Vairums hipotekāro kredītu Latvijā ir relatīvi mazi (mazāk nekā 30 000 eiro), un tāpēc joprojām ir pieejami un atbilst noteiktajām vadlīnijām — nepārsniedz 30 procentus no kreditora ienākumiem
Jājautā — kurp ved pašreizējās tendences? Daudzu Latvijas iedzīvotāju bilance šķietami uzlabojas, jo mājokļu un biroju ēku cenas Rīgas centrā tuvojas tam līmenim, kāds ir citās Eiropas un Ziemeļamerikas pilsētās, kuras arī piedzīvo "burbuļus". Daudzi augstās mājokļu un biroju telpu cenas uztver kā pārticības pazīmi. Taču labākajā gadījumā tās uzskatāmas par papildu izmaksām. Valstis ar augstām mājokļu izmaksām ir mazāk konkurētspējīgas salīdzinājumā ar tām, kurās ir zemākas mājokļu izmaksas un zemāki nodokļi. Tātad īpašuma burbuļi virza uz inflāciju — un tas it īpaši apdraud postindustriālās pakalpojumu sfērā specializējušās ekonomikas.
Īpašuma burbuļi izveidojas, ja ir divi nosacījumi, kas nevar saglabāties ilgstoši. Pirmkārt, gandrīz visi cer, ka cenas turpinās augt. Otrkārt, īpašuma uzturēšanas vērtība ir lielāka nekā ienākumi, kurus tas spētu ienest.
Kad visi cer, ka cenas turpinās kāpt, pircēji vairs nedomā par pašreizējo cenu un domā tikai par to, cik strauji īpašuma cenas varētu augt salīdzinājumā ar to procentu likmi, kas viņiem jāmaksā. Tā ir spekulantu domāšana. Patlaban Latvijā tā ir plaši izplatīta.
Otrais nosacījums — kad procentu maksājumi un īpašuma uzturēšanas izdevumi pārsniedz tā ģenerētos ienākumus, tas nozīmē, ka īpašumu uzturēšana nes zaudējumus. Īpašnieki un potenciālie pircēji ir gatavi nosegt šos zaudējumus tikai tāpēc, ka cer ar cenu kāpumu atgūt šos operatīvos zaudējumus un ka tādējādi šī spēle atmaksāsies. Tā tas notiek arī pašreiz Latvijā. Taču kaimiņzemē Igaunijā, kur īpašumu burbulis parādījās pāris gadus agrāk nekā Latvijā, ar cenām saistītās rožainās cerības jau sākt gaist. Spekulanti un pēdējā laika investori jau sāk šaubīties, vai patiešām atmaksājas paturēt vai pirkt īpašumus un subsidēt savus īrniekus.
Visi īpašumu burbuļi ir finanšu burbuļi. Tos gandrīz aizvien veicina valdības politika, it īpaši nodokļu politika. Latvijas augstie nodokļi strādājošajiem ir slēpta īpašumu subsīdija. Latvijā šī subsīdija ir daudz lielāka par normālo līmeni citās valstīs un apdraud nodarbinātības attīstību gan rūpniecībā, gan pakalpojumu nozarē.
Klasiskais finanšu princips ir aplikt ar nodokli "bezmaksas pusdienas" un kapitāla pieaugumu, nevis uzņēmumu un nopelnītos ienākumus (algas un peļņu). Latvijas pašreizējie augstie nodokļi strādājošajiem un ienākumiem spiež daudzus jaunus cilvēkus darba meklējumos emigrēt. Šādi darbaspēka un uzņēmumu nodokļi ir inflāciju veicinošas izmaksas, taču tādi nav nodokļi, ar kuriem tiek aplikti īpašumi, jo gan ienākumus no īpašumiem, gan spēja par tiem maksāt nodokļus, nosaka tirgus. Zemāki īpašuma nodokļi vienkārši atstāj vairāk ieņēmumu no īpašumiem, kuri savukārt aiziet bankām par lielākiem aizdevumiem pircējiem.
Lai palēninātu īpašuma cenu pieaugumu, ASV Federālo rezervju bankas valde nesen pieņēmusi lēmumu kavēt vieglu kreditēšanu. Šī problēma, ka īpašumi tiek apkrauti ar lielākiem kredītiem, lai varētu maksāt vairāk par īpašumiem, nozīmē, ka paliek mazāk pieejamu ienākumu, ko tērēt mājsaimniecības precēm un pakalpojumiem, tādējādi palēninot iekšzemes ekonomiskās attīstības tempu. Ar šo problēmu sastopas arī Latvija — tāpat kā visas valstis.
Raugoties nākotnē, viena no problēmām ir tā, ka Latvijā nav ieviesta spēcīga patērētāju aizsardzība, tāda kā, piemēram, likums par "patiesību kreditējot", kas liek skaidri izklāstīt tos riskus, kurus uzņemas kredīta ņēmējs. Pašlaik banku klienti netiek informēti, cik lieli procenti viņiem, iespējams, būs jānomaksā, ņemot hipotekāro kredītu ar mainīgu likmi. Procentu likmes pieaugums varētu jūtami palielināt viņu ikmēneša maksājumu slogu. Ja īpašuma ķīlas vērtība ir tuva kredīta apjomam, tas varētu novest pie saistību neizpildes un īpašuma pārdošanas izsolē. Ir arī zināmi valūtas riski atkarībā no nosacījumiem, ar kādiem Latvija pievienosies Eiropas monetārajai sistēmai.
Dažu banku kredītos noteiktas ārkārtīgi smagas soda sankcijas par maksājumu kavēšanu: daudzās citās valstīs šādi maksājumi tiktu uzskatīti par pārlieku augstiem. Liela daļa Latvijas iedzīvotāju pakļauti daudz bargākiem kredītu nosacījumiem nekā tiem, kādus mātesuzņēmumu valstu lielākās bankas piedāvā savu valstu pilsoņiem. Latvieši ir pelnījuši labāku klientu aizsardzību, līdzīgu tai, kādu bauda ASV banku klienti.
Daudzās valstīs tiek ieviests stingrāks banku regulējums, lai palēninātu īpašuma burbuļu tempus un nodrošinātu "maigu piezemēšanos" brīdī, kad burbulis plīsīs, kā tas vienmēr notiek. Viens veids ir pieprasīt, lai pircēji izdara lielāku pirmo iemaksu, it īpaši komercplatību un savos īpašumus nedzīvojošiem īpašniekiem. Amerikas Savienotās Valstis jau sen ieviesušas soda sankcijas bankām, kas piešķir nesamērīgus kredītus, nepietiekami pārbaudot kreditora iespējas aizdevumu atmaksāt. Piemēram, Ņujorkas štata "likums par krāpniecisku īpašumtiesību nodošanu" pat iet tik tālu, ka nosaka — ja aizdevējs piešķir kredītu, nezinot, kādā veidā kreditors varētu to atmaksāt, tad šāds aizdevums tiek anulēts. Latvijai un citām valstīm ir jābūt modrām attiecībā uz likumiem un regulējumu, kas mudina bankas izsniegt aizdevumus atbildīgi, tā, lai arī tās pašas uzņemtos daļu riska, nevis to pilnībā uzliktu aizdevumu ņēmējiem.
Latvijai ir viena liela priekšrocība, kuras nav lielai daļai citu valstu. Nodokļu likme tiek noteikta nacionālā, ne vietējā līmenī. Tas nozīmē, ka valsts var realizēt "neitrālu ienākumu" politiku, saglabājot tādu pašu kopējo ieņēmumu no nodokļiem, taču nodokļi mainās — no "sliktiem" par "labiem" vai "neitrāliem" nodokļiem. Tas ārkārtīgi palīdzētu novērst īpašuma cenu un darba nodokļu inflāciju.
Pirmais šāds apsteidzošais nodoklis varētu tikt piemērots "kapitāla pieaugumam". Vairums no aktīvu cenu pieaugumiem patiesībā ir nekustamā īpašuma vērtības pieaugums, kurā atspoguļojas zemes cenu inflācija. Amerikas nekustamo īpašumu pārdošanas aģenti šo principu formulē šādi — īpašuma cenu nosaka trīs faktori: atrašanās vieta, atrašanās vieta un atrašanās vieta. Latvijas pārticībai pieaugot — un pilsētām tērējot vairāk naudas savu pakalpojumu kvalitātes uzlabošanai, izdevīgās atrašanās vietās cenas pieaugs. Tas nodrošina "bezmaksas pusdienas" īpašniekiem, jo viņu īpašuma tirgus vērtība pieaug, ļaujot tiem "pelnīt miegā", kā reiz to formulēja slavenais XIX gs. angļu ekonomists Džons Stjuarts Mills. Cik daudz nacionālā ekonomika veicina šādu īpašuma vērtības pieaugumu, tik arī īpašuma sektoram vajadzētu šo negaidīto peļņu atmaksāt.
Šis "vērtības atgūšanas" princips ir īpaši svarīgs attiecībā uz tādiem īpašumiem, kuru cenas pieaug transporta uzlabojumu, ostas attīstībs vai kādu citu publisko izdevumu dēļ. Lai šādu negaidītu pieaugumu apliktu ar nodokli, ir jāizveido aktuāla zemes vērtības karte. Amerikas Savienotajās Valstīs šādas kartes ļauj novērst krāpšanos un noteikt katrai pilsētai un apgabalam atbilstošas zemes nodokļa likmes, apmēram katru gadu pārvērtējot to tirgus vērtību. Šajā praksē atspoguļojas uzskats, ka zeme, būdama lielākais ekonomiskais aktīvs, ir dabisks fiskāls resurss.
Iekams tiek izveidota šāda, no politiskās ietekmes brīva karte, Latvijai vajadzētu apsvērt klasisko pārejas politiku –— publiskā īpašumā saglabājušos zemi drīzāk iznomājot, nevis pārdodot. Tas palīdzētu nodrošināt caurskatāmību. Pateicoties šai politikai, Honkonga ir sasniegusi pašreizējo pārticību, un daudzējādā ziņā Honkongas eksportostu ekonomika līdzinās Latvijai. Ir labi zināms — uz to uzkrītoši norāda arī Krievijas pieredze —, lai izveidotos saprātīgas īpašuma tirgus vērtības, jāpaiet vismaz desmit gadiem.
Zemes vērtības kartes, pamatojoties uz kuru īpašumi tiktu aplikti ar nodokļiem, izveidošana varētu būt noderīga. Sākotnēji šķiet, ka eirosistēmas prasības valstīm pieļaut tikai nelielus deficītus, ievieš pārāk bargus nosacījumus Latvijai un citām valstīm, kurās, modernizējot ekonomiku, nepieciešami apjomīgi publiskie tēriņi infrastruktūrai. Taču Latvijai ir pieejams daudz vieglāks veids, kā finansēt šos izdevumus, neveidojot budžeta deficītu. Tā var emitēt obligācijas, lai finansētu publisko infrastruktūru, kuras nomaksātu ar nodokļiem no negaidītās peļņas, ko nestu šo publisko investīciju radītā augošā īpašumu vērtība.
Piemēram, Londonā, Jubilee metro līnijas paplašināšana izmaksāja vairāk nekā 10 miljardus mārciņu, taču jaunās metrostacijas šajā līnijā radīja vēl lielāku īpašumu vērtības pieaugumu. Tagad pilsēta piedāvā turpmākos transporta izdevumus finansēt, emitējot obligācijas, kuras nomaksās nodokļi no negaidītajiem ienākumiem, ko rada šo izdevumu veicinātais īpašumu vērtības pieaugums.
Ar zemes nodokli ir saistīta viena problēma, kuru bieži vien piemin politiķi, proti, kā tas ietekmēs pensionārus un ģimenes ar maziem ienākumiem, kas dzīvo rajonos ar dramatiski augošām īpašuma cenām. Bieži vien aiz šīs "pensionāru problēmas" slēpjas īpašumu spekulanti un lielie investori, mēģinot izvairīties no viņu pašu īpašumu aplikšanas ar nodokļiem. Šī problēma nebūt nav tik dominējoša, ka tai vajadzētu aizkavēt zemes nomas augošās vērtības aplikšanu ar nodokļiem.
Lai uz šo problēmu paskatītos līdzsvaroti, vispirms ir jāsaprot, ka ģimenēm ar maziem ienākumiem, kuras pēkšņi saprot, ka dzīvo īpašumā, kura vērtība ir, teiksim, pusmiljons latu, ir ļoti, ļoti paveicies. Viņu īpašums ir daudz vērtīgāks, nekā viņi spētu sakrāt, daudzus gadus strādājot. Ģimenēm, kuras vēlas palikt dzīvot uz šīs ārkārtīgi dārgās zemes, ir pieejami vairāki risinājumi. Viens — ļaut, lai normālie īpašuma nodokļi sakrājas līdz tā noteiktajai vērtībai, teiksim, desmit gadu laikā, bet tie tiktu iekasēti tikai pārejas laikam beidzoties vai īpašumu pārdodot, vai arī tos neiekasē līdz pašreizējo pensionāru nāvei. Otrs racionāls priekšlikums būtu šo nodokļu gradācija, teiksim, atceļot vai samazinot tos attiecībā uz diviem tūkstošiem kvadrātmetru apdzīvojamās platības, bet pārējai piemērojot normālo nodokļu likmi. (Lieki piebilst, ka šādai "īpašo gadījumu" nodokļu politikai būtu vajadzīgas arī efektīvas soda sankcijas par likuma pārkāpšanu vai krāpnieciskiem mēģinājumiem to apiet.)
Šāda politika palīdzētu kontrolēt īpašuma cenas, samazināt inflācijas tempu Latvijā un izvairīties no nacionālā budžeta deficīta. Īpašuma nodoklis darbotos kā progresīvs pārticības nodoklis, un tas palīdzētu panākt Latvijas lielāku atbilstību lielai daļai citu rietumvalstu ekonomiskajai filozofijai. Vissvarīgākais — tādējādi nodokļi tiktu pārnesti prom no nodarbinātības un konkrētajiem kapitālieguldījumiem, atbalstot uzņēmumus un veicinot ekonomikas konkurētspēju.