«Reālais» nekustamo īpašumu tirgus
Uldis Cērps, Diena 09/29/06 Pāris novērojumu par Latvijas nekustamo īpašumu tirgu ir uzmanības vērti. Pirmkārt, varētu sacīt, ka nav universāli piemērojami noteikumi nekustamā īpašuma "objektīvas" cenas aprēķināšanai. Citiem vārdiem — uzzināt, vai nekustamais īpašums ir novērtēts pārāk augstu vai zemu. Pret mājokļu nekustamo īpašumu var izturēties kā pret tīri finansiālu aktīvu un noteikt tā tirgus cenu, pamatojoties uz nākotnes naudas plūsmas no īres ieņēmumiem tagadnes vērtību.
Tāpat arī var mēģināt izveidot priekšstatu par nekustamā īpašuma vērtību salīdzinājuma ar citām valstīm, taču te var trūkt konceptuālas pieejas. Iespējams arī pievērsties nekustamā īpašuma "aizvietošanas" vērtībai, proti — kādas ir celtniecības un zemes izmaksas. Šajā aplēsē sarežģītais komponents ir zemes vērtība. Kopsavelkot — ir ļoti grūti noskaidrot vai prognozēt, kad mājokļu cenas kļūst neilgtspējīgas, kad rodas burbulis un cik tas liels. Tomēr iespējams noskaidrot, vai cenu līmenis ir salīdzināms ar citām valstīm ar līdzīgu ekonomisko attīstību un ekonomikas cikliem, vai tas izskatās dārgs, ja ieņēmumi no īres tiek salīdzināti ar cenām, kā arī salīdzinot cenas ar celtniecības izmaksām.
Taču publiskām personām, kuru "izdzīvošanai" ir vitāli svarīgi tas, vai plaša sabiedrība uztver tās kā ticamas (valsts amatpersonām, zinātniekiem un žurnālistiem), aizvien atmaksājas būt piesardzīgām un dot signālus par iespējamu tirgus pārvērtēšanu. Parasti šādi izteikumi ir rūpīgi jāformulē, lai vēlāk nebūtu iespējams pārbaudīt to pareizumu.
Ja paraugāmies uz nekustamā īpašuma tirgus statistiku, kļūst redzami cenu pieauguma avoti. Pirmkārt, no 50 padomju okupācijas gadiem Latvija ir mantojusi satriecoši mazu dzīvojamo platību mājokļos — mazāk nekā 25 m2 uz vienu mājsaimniecības locekli. Nozīmīgi tas, ka pāris pagājušo gadu laikā šī rādītāja pieaugums bijis nenozīmīgs. Otrkārt, mantotās dzīves telpas kvalitāte lielāko tiesu joprojām ir visai neapmierinoša: tas vislabāk redzams Rīgas mikrorajonos vai patiesi jebkuras citas Latvijas pilsētas vai mazpilsētas priekšpilsētās. Piemēram, lai gūtu priekšstatu par situāciju no oficiālās statistikas, varam noskaidrot, ka, piemēram, 2004.gadā mazāk nekā 50% (!) mājsaimniecību nebija karstā ūdens apgādes. Treškārt, īpašuma tiesības ir atdotas pirmskara īpašniekiem un viņu mantiniekiem, taču aug spiediens, ko izjūt tie daudzie tūkstoši iedzīvotāju, kuriem ir šo dzīvokļu īres tiesības, jo pusgada laikā pazudīs īres cenu griesti. Visi šie faktori palielina spiedienu uz pieprasījumu. Piedāvājuma puse tikmēr ir bijusi ievērojami neelastīgāka.
Pieprasījumu pēc jauniem mājokļiem vai esošo mājokļu uzlabošanu lielā mērā ir veicinājis labāk izmantojams finansējums. Hipotekāro aizdevumu industrija, kas 2000.gadā sākās no gandrīz neeksistējošas bāzes, sasniegusi ievērojamu apjomu: 2005.gada beigās mājsaimniecībām izsniegto hipotekāro aizdevumu vērtība bija 1,7 miljardi latu, apmēram banku kredītportfeļa ceturtdaļa vai 16% banku aktīvu. Tomēr joprojām hipotekāro kredītu var atļauties neliels skaits mājsaimniecību, ko pierāda vietējo banku tiktāl izsniegto hipotekāro aizdevumu skaits — nedaudz virs 100 tūkstošiem. Oficiālā statistika rāda, ka no apmēram viena miljona ekonomiski aktīvu mājsaimniecību tikai 20 % mēnesī nopelna vairāk nekā 500 eiro pēc nodokļu nomaksas. Pie pašreizējā cenu līmeņa ģimenei ar diviem bērniem, kas grib strādāt Rīgā, aizvien reālistiskāka šķiet iespēja dzīvokli īrēt, nevis iegūt savā īpašumā.
Tāpat arī jāuzsver, ka, neraugoties uz banku intensīvo konkurenci, daudzi patērētāji joprojām vēl nav varējuši pilnībā izmantot savā labā vieglāk izmantojamo finansējumu, kaut gan salīdzinoši augstākas procentu likmes iespējams arī interpretēt kā augstāku maksu par lielāku risku. Aizdevumiem maržas saglabājušas salīdzinoši augstas: neto procentu marža, kaut arī ir zemāka hipotekārajiem aizdevumiem, visam kredītu portfelim kopumā ir bijusi 2,6 procenti. Bieži kredīta izsniegšanas nosacījumi ir bargi, ar augstām soda sankcijām par nemaksāšanu un vienkāršotiem nosacījumiem par ķīlas tiesību realizēšanu un ieķīlātā īpašuma pārdošanu. Bankas nodrošinājušas sev adekvātu aizsardzību. Tāpat to apliecina arī tas, kāds ir vidējais aizdevuma pret ķīlas vērtību īpatsvars izsniegtajiem kredītiem. Līdz 2004.gada beigām, kad tika ievākta detalizēta statistika par ikvienu izsniegto hipotekāro aizdevumu, šis rādītājs bija 51%, kaut gan realitātē tas varēja būt pat zemāks, jo ķīlu vērtības tika fiksētas aizdevuma izsniegšanas brīdī. Tas parāda, ka finanšu institūcijas ieviesušas atbilstošus drošības pasākumus, bet paliek neatbildēts jautājums par to, cik lielā mērā kredītņēmēji apzinās tos riskus, ar kuriem viņi saskartos negatīvu scenāriju gadījumā.
Publiskajās diskusijās daudz ticis runāts par šādu iespējamo negatīvo scenāriju būtību, un, tik tiešām, nekustamo īpašumu cenu krišanās bieži minēta kā viens no iemesliem. Hipotekārie aizdevumi tiek izsniegti cilvēkiem, kuriem ikmēneša maksājumi jānosedz no saviem ienākumiem. Pat ja nekustamo īpašumu cenas kristos, tas nekādā gadījumā neietekmēs šo cilvēku ienākumus, izņemot tos, kuri strādā vai ir saistīti ar nekustamo īpašumu industriju. Tieši tāpēc kredītu ņēmējiem galvenokārt jāraizējas par savu spēju nokārtot ikmēneša maksājumus pie tādiem scenārijiem kā darba zaudēšana, straujš procentu likmes pieaugums. Tā kā lielākā daļa aizdevumu ir eiro, vēl viens faktors, kas varētu skart aizņēmējus, ekonomikā notiekot straujam negatīvam pavērsienam, ir lata kursa iespējamā korekcija attiecībā pret valūtu, kurā izsniegts aizdevums. Turklāt arī retais ir aprēķinājis un zina procentu likmju risku, proti, cik lielā mērā eiro un pirms tā esošo eirozonas tagadējo dalībvalstu līdzšinējo valūtu procentu likmes ir mainījušās pēdējo 20 gadu laikā, kas ir saprātīgs laika nogrieznis hipotekārajam aizdevumam.
Diskusijās par nekustamo īpašumu aktuāla tēma ir spekulatīvās iegādes apjoms. Jāievieš lielāka skaidrība par šo jēdzienu. Spekulatīva iegāde, izmantojot banku aizdevumus, ir pelnījusi īpašu uzmanību, tāpēc ierosinām pievērsties tikai šim vienam aspektam, bet cita veida spekulācijas, kaut arī tas ir aizraujošs vai dramatisks temats, apskatīsim tikai nedaudz. Spekulēšanu var realizēt vairākos veidos. Mēs piedāvājam divas definīcijas, kas var dot izmērāmus rezultātus, lai šī diskusija izrietētu no labākas informētības. Viens veids, kā definēt investīcijas nekustamajos īpašumos kā spekulatīvas, ir — klasificēt kā spekulatīvus visus tos aizdevumus, kuros pamatsumma jāatmaksā tikai atmaksas termiņa beigās. Statistika parāda, ka pirms pusotra gada no visiem mājsaimniecībām izsniegtajiem neatmaksātajiem kredītiem šajā kategorijā būtu ieskaitāmi apmēram 15% no šo aizdevumu vērtības. Cits veids, kā definēt spekulāciju, ir pieņemt, ka visi tie, kuriem ir vairāk par vienu hipotekāro aizdevumu, spekulē, kaut arī varbūt tā tas nav visos gadījumos. Saskaņā ar šo definīciju 5,1% no aizdevumu skaita un 6,3% no aizdevumu vērtības atbilst šim kritērijam. Tas nozīmē, ka, lai kāda spekulācijas definīcija tiktu izmantota, rezultāti rāda, ka apmēram 10% no nekustamajiem īpašumiem, kas tiek iegādāti, ņemot aizdevumus, varētu būt spekulatīvi. Tas nozīmē, ka spekulatīvo pirkumu apjomi nebūt nav dramatiski, kaut gan pašreizējos pieprasījuma un piedāvājuma apstākļos šādu pirkumu vienīgās sekas ir dzīšanās pēc ierobežotā nekustamā īpašuma piedāvājuma. Tomēr pie zināma cenu līmeņa, iespējams — pavisam tuvu pašreizējam, šādas cenu arbitrāžas iespējas pazudīs. Ja tomēr šādi spekulatīvi darījumi vērsīsies plašumā, tad cenas tiks dzītas aizvien uz augšu, pārsniedzot to patieso tirgus vērtību, un novedīs pie daudz lielāka cenu krituma, nekā gaidīts, un tas varētu beigties ar "smagu piezemēšanos" tiem (aptuveni) pieciem tūkstošiem spekulatīvo investoru un pilnībā vai daļēji zaudēto kredītu skaita pieaugumā šādas spekulācijas finansējošās finanšu iestādēs.
Labs jautājums ir — cik daudz no nekustamo īpašumu darījumiem, kuri NETIEK finansēti ar aizdevumiem, ir spekulatīvi. To mēs nezinām, kaut gan tiek runāts par to, ka "Krievijas nauda" ienākot Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū, ka "skandināvu nauda" — uzpērkot zemi, lauksaimniecības zemes un mežu, un par to, ka ir vietējie (un, iespējams, starptautiskie) spekulanti, kas iepērkot pirkuma tiesības (opcijas) uz dzīvokļiem jaunceļamajos namos, veicot nelielu pirmo iemaksu, bet pēc tam pārdodot šo opciju gala investoram. Lai kādi būtu šie nostāsti, reālie fakti liecina, ka, atkarībā no tirgus segmenta, apmēram ceturtā daļa no darījumiem netiek finansēta ar aizdevumu. Piemēram, Latvijā 2005.gadā kopumā veikti 72 tūkstoši darījumu ar nekustamo īpašumu, kamēr nostiprināts tikai 39 tūkstoši jaunu hipotēku (neto atšķirība starp 2005. un 2004.gada beigām): tātad gandrīz puse no darījumiem (46%) ir veikti bez hipotēkas nostiprināšanas. Kas ir tie investori, kuri var atļauties pirkt nekustamos īpašumus, neņemot kredītus? Daļa varētu būt cilvēki, kas pārceļas uz mazākiem dzīvokļiem un pirkumu finansē no ieņēmumiem par iepriekšējās mājas vai dzīvokļa pārdošanu. Tomēr mēs uzskatām, ka būtisks pieprasījums nāk no diviem skaidriem avotiem: pirmais ir ārzemju investori un turīgi vietējie investori, bet otrs — investori, kuri rīkojas ar ēnu ekonomikā radītiem līdzekļiem. Ārzemju investīciju ieplūde nāk dabiski līdz ar pievienošanos ES, un, ja tiek veidoti kādi pasākumi, lai mazinātu turpmāku cenu pieaugumu zināmos nekustamā īpašuma sektoros, tad šiem pasākumiem jābūt orientētiem vienādā mērā gan uz vietējiem, gan ārvalstu pircējiem.
Kas attiecas uz ēnu ekonomikā radīto līdzekļu klātbūtnes mērogu, tad par to precīzus skaitļus grūti iegūt. Analīzi apgrūtina arī tas, ka ir grūti nošķirt tos darījumus, kuros oficiālā pārdošanas cena tiek mākslīgi pazemināta, lai slēptu nelegālas naudas plūsmu no tiem darījumiem, kurā tiek izmantota likumīgi iegūta nauda, bet abas puses vienojas, atkal nelikumīgi, samazināt oficiālo pārdošanas cenu, lai mazinātu nodokļu slogu. Iespējams izteikt zināmus minējumus par šādu neatbilstoši zemu cenu noteikšanu. Saskaņā ar oficiālo statistiku 2004.gadā Rīgā vidējā viena kvadrātmetra pārdošanas vērtība bija 229 lati, un viena darījuma vidējā vērtība 12 tūkstošu latu. Ja mēs pēc ļoti piesardzīgām aplēsēm pieņemam, ka pārdošanas vērtība ir pazemināta uz pusi, un zinot, ka kopumā ar dzīvokļiem Rīgā 2004.gadā tika veikti 13 tūkstoši darījumu, tad var viegli aprēķināt, ka kopējā neuzrādītā darījumu vērtība pārsniedz 150 miljonu latu, tādējādi būtiski samazinot valsts ieņēmumus no reģistrācijas un nodevām (pašlaik 2,1%), kā arī izvirza jautājumu par ēnu ekonomikas patieso mērogu. Beigu beigās — 150 miljonu latu ir liela nauda valstij, kuras IKP tikai nedaudz pārsniedz deviņus miljardus latu.
***
Uldis Cērps, Finanšu un kapitāla tirgus komisijas priekšsēdētājs