Nekustamais īpašums Latvijā un pasaulē
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus 2.daļa. Sākumu skat. Par īpašumiem, burbuļiem, bankām un nodokļiem, Kultūras Diena, 2006.gada 8.septembrī
Džefs Somerss, Kultūras Diena 09/29/06 Rīgas pārticība ir iespaidīga. Gan 10% ekonomiskās izaugsmes temps gadā, gan celtniecības bums un vidusšķiras parādīšanās ir gaidīta, dramatiska attālināšanās no drūmajiem deviņdesmitajiem gadiem. Tomēr uzplaukumiem seko sprādzieni ar iespējamām dramatiskām un nepatīkamām sekām. Ekonomika attīstās cikliski, un postpadomju Rīga ir pietiekami jauna, lai vēl nebūtu piedzīvojusi tās strauji augošā īpašumu tirgus lejupslīdi. Taču, jo vairāk šis tirgus izplešas, jo lielākas ir dramatiska pārrāvuma briesmas, kas varētu aizraut sev līdzi arī pārējo Rīgas pārticību.
Rīgas nekustamā īpašuma burbulim ir sarežģīti izcelsmes avoti. Tam ir vietēji, reģionāli un globāli cēloņi. Globāli — daudzviet pasaulē šobrīd ir īpašumu burbulis. ASV pirms 1997./98. gada Austrumāzijas krīzes globālā pieprasījuma saglabāšanai izmantoja lētus kredītus. Amerika un pasaule tika pārpludināta ar lētu naudu. Tādējādi tika atjaunots pieprasījums pēc Austrumāzijas precēm, novēršot globālu ekonomisku sabrukumu, taču radās blakus parādība — milzīgi naudas uzkrājumi, kas meklēja investīciju iespējas. Pie preču pārprodukcijas Ķīnā investori pasaulē, nespēdami konkurēt ar Ķīnas lētā darbaspēka rezervistu masu, aizvien biežāk investīcijām izvēlējās nekustamos īpašumus. Šis variants, salīdzinājumā ar naudas pelnīšanu reālajā ražošanas un tehnoloģiju ekonomikā, bija vieglāks. Peļņa bija ātrāka un, kā šķita, pieauga bez piepūles. Šīs nebija investīcijas ekonomikā, bet gan dzīšanās pēc kapitāla pieauguma no augošām īpašuma cenām.
Deviņdesmito gadu beigās Amerikā alternatīvs investoru peļņas avots joprojām bija biržas. Dow Jones akciju indekss, kas 1982.gadā sākās ar pieticīgo skaitli 2000, turpmākajos 18 gados strauji auga, vairākkārt pārsniedzot paša ekonomiskā pieauguma līmeni. Tūkstošgadei tuvojoties nobeigumam, Amerikas visziņi paziņoja, ka ASV Dow Jones indekss varētu pacelties līdz 36 000 un pat līdz tādiem galvu reibinošiem augstumiem kā 100 000. Protams, tā vietā sekoja straujš tirgus kritiens, gandrīz par 40%, un tas pēc sešiem gadiem ir tikai atguvis savus kādreizējos augstos rādītājus.
Pēc šiem tirgus klupieniem investīciju kapitāls metās meklēt glābiņu nekustamajos īpašumos. Alans Grīnspens, ASV Federālo rezervju sistēmas vadītājs, gādāja, lai prieki nerimtos, turpinot pumpēt lētu naudu ekonomikā, nodrošinādams, lai labie laiki nebeidzas līdz viņa amata pilnvaru termiņa beigām. Šai stratēģijai nebūtu nekādas vainas, ja vien būtu izveidotas barjeras, kas nepieļautu naudas aiziešanu nekustamajos īpašumos, tā vietā novirzot to investīcijās reālā zināšanu, tehnoloģiju un ražošanas ekonomikā, taču tas netika izdarīts. Šie lētās Amerikas naudas plūdi atnesa uzplūdus īpašumu tirgos.
Otrs faktors, kas bija saistīts ar novēršanos no investīcijām reālajā ekonomikā, bija ASV un Japānas konkurence. 80.gados ASV sāka ofensīvu pret Japānas ražošanas konkurētspēju. Pēc Plaza vienošanās slēgšanas 1985.gadā tā devalvēja dolāru pret jenu, tādējādi vēršot triecienu pret Japānas konkurētspēju mašīnbūvē un citās nozarēs. Tas notika laikā, kad Japāna sasniedza ļoti augstus efektīvas automatizācijas līmeņus, taču ar milzīgām investīciju izmaksām. Japānas kapitāls reaģēja, pārceļot ražošanu augstākas peļņas meklējumos uz tuvajām ārzemēm un pievēršoties nekustamajam īpašumam. Gan viens, gan otrs ir bēgšana no kvalitatīvas, ilgtermiņa efektivitātes reālajā ekonomikā. Rezultāts bija Japānas nekustamā īpašuma sektora sabrukums 1991.gadā, kad Japānas īpašumu cenas vairāk nekā desmit gadu katru ceturksni kritās. Tā ietekme atbalsojās arī reālajā ekonomikā un radīja desmit ekonomiskā pagrimuma gadu. Japānas reakcija bija — izsniegt kredītus zem pašizmaksas, būtībā — atdot naudu par velti, mēģinot atdzīvināt savu ekonomiku. Šai stratēģijai Japānas ekonomikas veiksmi atjaunot neizdevās, taču apķērīgi Amerikas investori beidzot piepildīja XVI gadsimta spāņu El Dorado meklējumus šīs praktiski bezmaksas naudas veidā, kuru viņi iepumpēja ASV akcijās, virzot iepriekš minēto 90.gadu uzplaukumu biržā un tam sekojošo dzīšanos pēc īpašumiem.
Rīgas nekustamā īpašuma bumā daļēji atspoguļojas nekustamo īpašumu cenu celšanās visā Ziemeļatlantijas piekrastē, ko vispirms aizsāka Japānas nauda, kurai tad sekoja lētie Amerikas kredīti. Pēc tam cēlās energoresursu cenas, un Krievija bija viens no galvenajiem labuma guvējiem no tā. Tas radīja reģionālo stabilitāti un vēlmi rast jaunajai naudai drošu investīciju iespējas. Tas sakrita un darbojās simbiozē ar Skandināvijas un citiem Eiropas investoriem, kuri meklēja to pašu, jo viņu bankas un investīcijas meklēja aizvien augstāku un ātrāku peļņu, nekā varētu gūt no ražošanas.
Rezultāts bija Rīgas īpašumu bums, kas sākās 2002.gadā, un, iespējams, apsteidz pamatā esošās ekonomikas spējas to uzturēt. Tas pats notika Maskavā, Pēterburgā, Viļņā, Tallinā un citās reģiona pilsētās. Tie, kas apgalvo, ka Rīgas nekustamais īpašums var turpināt savu žilbinošo kāpumu, tic, ka drīz notiks 15 ES dalībvalstu un jauno dalībvalstu ekonomiku pilnīga konverģence. Taču Rīgas nekustamā īpašuma cenas ir proporcionāli kāpušas daudz vairāk, nekā to var nodrošināt tās pārticība, pat prognozējamā pārticība nākotnē. Šādā gadījumā tirgu var uzturēt tikai ārvalstu nauda. Ir zināma iespēja, ka augošās naftas cenas Krievijā un NVS valstīs arī turpmāk spēs uzturēt Rīgas īpašumu tirgus, taču pat tādā gadījumā tas novestu pie tā, ka Rīgas nekustamie īpašumi aizvien vairāk nonāktu ārzemnieku īpašumā, kuri meklē investīciju iespējas pirms nenovēršamo korekciju ieviešanas. Kaut arī ārzemju investīcijas Latvijai neapšaubāmi ir vēlamas, tām tomēr nevajadzētu radīt tādu īpašumu burbuli, kāds 1997.gadā bija raksturīgs lielai Austrumāzijas daļai. Veids, kā nepieļaut tik augstu cenu kāpumu, kas var novest pie sabrukuma vēlāk, vienlaikus uzturot atbildīgu izaugsmi un nodrošinot papildus ienākumus valdībai sociālās un ekonomiskās infrastruktūras veidošanai, būtu Dr. Maikla Hadsona (skat. Par īpašumiem, burbuļiem, bankām un nodokļiem, Kultūras Diena, 2006.gada 8.sept.) piedāvātās nodokļu shēmas ieviešana.
Realitāte ir tāda, ka Rīga un Latvija varētu pārskatāmā laika posmā pieredzēt nopietnu īpašumu sektora sabrukumu, kas izdzēstu daudzos nesenos ekonomikas ieguvumus un apdraudētu izaugsmi un stabilitāti nākotnē. Īstermiņā īpašumu cenas Rīgā turpinās savu augšupeju.
Notiekošais nepašaubāmi atgādina to, kas bija citos, attīstītākos tirgos pirms to sabrukuma. Nav skaidrs, vai šī dinamika būs raksturīga arī Latvijas nekustamo īpašumu tirgum. Latvijas banku regulatori apzinās šo iespējamību un, protams, centīsies apturēt šādas attīstības tendences. Vislabākais veids, kā nodrošināt Latvijai nepārtrauktu pārticību un izvairīties no citviet pasaulē agrāk plīsušo īpašumu burbuļu briesmām, ir atbildīgs un kompetents banku regulējums, kāds Latvijā ir, kā arī nodokļu reformas.
***
Dr. Džefrijs Sammers, Stokholmas Ekonomiskās augstskolas pasniedzējs un Zīda ceļa projekta līdzdirektors, rakstu sērijas koordinators.